Si le preguntas a cualquier inversionista mexicano en FIBRAs cuáles son las dos primeras que le vienen a la mente, la respuesta casi siempre es Fibra Uno (FUNO11) y Fibra Prologis (FIBRAPL14). Son las dos más grandes del mercado, las más reconocidas y las que generan más debate en foros y grupos. Pero no podrían ser más diferentes entre sí.
FUNO11 es la FIBRA diversificada más grande de Latinoamérica: industrial, comercial y oficinas, todo mezclado en un solo portafolio de más de 630 propiedades. FIBRAPL14 es pura industria: naves logísticas y de manufactura clase A, respaldada por el gigante global Prologis, con 518 propiedades concentradas en los seis mercados industriales más fuertes de México.
Ambas son buenas FIBRAs. Pero sirven para cosas distintas. Elegir entre ellas sin entender esas diferencias es uno de los errores más comunes que he visto en principiantes. Si quieres una guía más amplia de cómo comparar cualquier FIBRA, revisa el artículo de cómo evaluar una FIBRA.
Los números cara a cara (marzo 2026)
FUNO11 cotiza alrededor de $26.90 por CBFI. Su trailing yield está cercano al 8.9%. La ocupación total cerró el Q4 2025 en 95.5%, con diferencias importantes por segmento: industrial al 97.7%, comercial al 93.7% y oficinas al 82.9%. Tiene más de 630 propiedades, ingresos anuales superiores a los $30,000 M y reportó un FFO por CBFI de $0.67 en el cuarto trimestre de 2025. Su LTV está en 37.8% y es la FIBRA con mayor liquidez en la Bolsa Mexicana de Valores.
FIBRAPL14 cotiza alrededor de $76 por CBFI, casi tres veces más que FUNO. Su trailing yield es del 5.18%, considerablemente menor. La ocupación es del 97% con una retención de clientes del 82.6%. Su portafolio suma 518 propiedades y 87.4 millones de pies cuadrados de área rentable tras integrar a Terrafina. Las rentas están denominadas en dólares con contratos largos e inquilinos como Amazon, DHL y empresas de manufactura global. Las rentas en renovación subieron 59.1% en promedio durante 2025.
El contraste es claro. FUNO te paga más yield hoy. Prologis te da más estabilidad operativa y exposición al nearshoring. Son propuestas de valor diferentes.
Donde FUNO gana: yield, accesibilidad y diversificación
Si tu objetivo principal es generar ingreso pasivo, FUNO tiene ventaja. Su yield del 8.9% es significativamente mayor que el 5.18% de Prologis. Con $50,000 pesos invertidos en FUNO11, recibes alrededor de $4,450 pesos al año en distribuciones. Esos mismos $50,000 en FIBRAPL14 te darían cerca de $2,590 pesos. La diferencia en flujo de efectivo es importante, especialmente si dependes de las distribuciones para reinvertir o complementar tu ingreso.
El precio por CBFI también importa para quien está empezando. A $26.90, FUNO es mucho más accesible que Prologis a $76. Con $5,000 pesos compras 185 CBFIs de FUNO o 65 de Prologis. Para alguien que usa la estrategia de comprar poco a poco cada quincena, FUNO permite acumular más certificados con cada compra.
Y la diversificación interna. FUNO no apuesta todo a un sector. Si lo industrial tiene un mal trimestre, lo comercial puede compensar. FUNO escindió parte de su portafolio industrial en Fibra Next (NEXT25) en 2025, pero sigue teniendo exposición a múltiples segmentos. Para alguien que quiere comprar una sola FIBRA, esa diversificación tiene valor.
FUNO es la FIBRA con la que más inversionistas principiantes se sienten cómodos. Fácil de entender, el yield se siente, la liquidez es excelente y el precio no es prohibitivo.
Donde Prologis gana: calidad, nearshoring y apreciación
Prologis no compite en yield. Compite en otra liga.
Su portafolio es 100% industrial clase A. Naves modernas en los corredores logísticos más demandados: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Reynosa, Tijuana y Ciudad Juárez. Los inquilinos son multinacionales con contratos largos. La ocupación del 97% no es casualidad — la demanda por espacio logístico sigue creciendo por el nearshoring y el e-commerce.
Donde Prologis realmente brilla es en la apreciación del precio. Mientras que el yield te paga menos, el precio del CBFI ha subido de forma importante en los últimos años. Quien compró FIBRAPL14 hace tres o cuatro años no solo recibió distribuciones, sino que vio cómo su inversión se apreció significativamente en precio. Esa plusvalía, combinada con las distribuciones, da un rendimiento total que puede superar al de FUNO aunque el yield sea menor.
Un escenario simplificado para ilustrar cómo se comportan diferente. Supón que hace unos años invertiste $50,000 en cada una. Con FUNO, el yield más alto te habría generado más flujo de efectivo durante el camino — distribuciones más altas cada trimestre que puedes reinvertir o usar. Con Prologis, el yield menor se compensó con una mayor apreciación del precio del CBFI. Al final de un periodo de 3-4 años, los rendimientos totales pueden ser sorprendentemente parecidos, pero llegan de forma diferente: FUNO te pagó más en efectivo, Prologis te dio más plusvalía.
Y las ganancias de capital por vender CBFIs están exentas de ISR para personas físicas, lo cual le da una ventaja fiscal a la plusvalía de Prologis. Más sobre el tratamiento fiscal en el artículo de impuestos de FIBRAs.
Para entender mejor las diferencias entre sectores, tenemos un artículo de FIBRAs industriales vs comerciales vs oficinas.
Lo que pocos mencionan al comparar estas dos
Hay un sesgo constante: la gente compara el yield de FUNO con el de Prologis y asume que FUNO es "mejor" porque paga más. Eso ignora la plusvalía.
Las FIBRAs industriales como Prologis tienden a tener yields más bajos porque el mercado les asigna un precio premium. Los inversionistas están dispuestos a pagar más por CBFI porque confían en que las propiedades van a seguir apreciándose y la demanda industrial no se va a detener. Ese precio premium comprime el yield, pero no significa que el rendimiento total sea menor.
El riesgo operativo de cada una también es diferente. FUNO tiene el segmento de oficinas con ocupación del 82.9%, que pesa en su portafolio y genera incertidumbre sobre cuándo se recuperará la demanda de espacio corporativo. Prologis no tiene ese lastre — todo su portafolio está en un sector con viento a favor.
Pero Prologis tiene un riesgo que FUNO no tiene: concentración sectorial total. Si el nearshoring se desacelera por cambios geopolíticos, aranceles o una recesión en Estados Unidos, Prologis lo siente completo. FUNO, por su diversificación, tendría un impacto parcial.
La oferta por Fibra Macquarie: lo que podría cambiar el mapa
Un desarrollo importante que puede afectar esta comparación a futuro: en marzo de 2026, Fibra Prologis recibió aprobación de sus tenedores y de la Comisión Federal de Competencia Económica para lanzar una oferta pública de adquisición por hasta el 100% de los CBFIs de Fibra Macquarie (FIBRAMQ12). La oferta está pendiente de aprobación por parte de la CNBV.
Si la operación se concreta, Prologis absorbería a Macquarie igual que hizo con Terrafina, consolidando aún más su posición como la FIBRA industrial dominante en México. Esto ampliaría su portafolio con las 245 propiedades industriales de Macquarie y reforzaría su presencia en corredores clave.
Para FUNO, esto no cambia nada directamente. Pero sí amplía la diferencia de escala entre las dos: Prologis seguiría creciendo por adquisiciones mientras FUNO se enfoca en mejorar la operación de su portafolio existente después de la escisión de NEXT25.
Es un tema en desarrollo. Los inversionistas en FIBRAMQ12 deben estar atentos a los términos de la oferta. Los inversionistas en FIBRAPL14 deben evaluar si la dilución por la emisión de nuevos CBFIs se compensa con la calidad del portafolio adquirido — exactamente lo que pasó con Terrafina.
Para quién es cada una
No necesitas elegir solo una. Yo tengo ambas. Pero si tuvieras que empezar con una sola:
FUNO11 es para ti si buscas flujo de efectivo inmediato, prefieres un precio accesible por CBFI, valoras la diversificación y quieres la FIBRA más líquida del mercado. Es la opción para quien prioriza el ingreso pasivo por encima del crecimiento del capital.
FIBRAPL14 es para ti si tu horizonte es de largo plazo, te interesa la exposición al nearshoring, estás dispuesto a aceptar un yield más bajo a cambio de mayor potencial de apreciación, y valoras la calidad y estabilidad del portafolio industrial. Es la opción para quien piensa en construir patrimonio.
La combinación de ambas es una base sólida. FUNO te da el flujo. Prologis te da el crecimiento. Juntas cubren un espectro amplio del mercado inmobiliario mexicano.
Los datos actualizados de ambas — y de las otras 14 FIBRAs del mercado — están en el comparador. Para más opciones según tu perfil, revisa el análisis de mejores FIBRAs para 2026.
Si ya tienes una de las dos y no tienes la otra, considera si lo que le falta a tu portafolio es flujo (y entonces mira FUNO) o crecimiento (y entonces mira Prologis). Esa decisión por sí sola puede mejorar el balance de tu inversión en FIBRAs.
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