Si inviertes en FIBRAs y nunca te has fijado en el desglose fiscal de tus distribuciones, estás perdiendo la oportunidad de entender cuánto impuesto pagas realmente y cuáles FIBRAs son más eficientes fiscalmente que otras.
Cada vez que una FIBRA te paga una distribución, ese dinero se divide en dos componentes que el SAT trata de forma completamente diferente: el resultado fiscal (utilidad fiscal) y el reembolso de capital. La proporción entre ambos varía de una FIBRA a otra, y cambia cada trimestre. Esa proporción determina cuánto te retienen de ISR.
Analicé los datos de 2025 de las FIBRAs que reportan este desglose. Los resultados son interesantes: hay FIBRAs donde el 100% de tu distribución es reembolso de capital — es decir, retención de ISR cero — y otras donde te retienen el 30% sobre cada peso que recibes. Si no sabes en cuál grupo cae la tuya, sigue leyendo.
Si no tienes claro cómo funcionan los impuestos de FIBRAs en general, empieza con la guía completa de impuestos en FIBRAs. Este artículo asume que ya entiendes lo básico.
Qué es cada componente
El resultado fiscal es la parte gravable de la distribución. Sobre esta porción, tu broker retiene automáticamente el 30% de ISR antes de depositarte el dinero. Se declara ante el SAT en la sección de arrendamiento.
El reembolso de capital es la parte no gravable. No te retienen nada. Fiscalmente, la FIBRA te está devolviendo parte de tu inversión original. El dinero llega íntegro a tu cuenta. El detalle es que reduce tu costo fiscal de adquisición del CBFI, lo cual afecta tu base para calcular ganancia de capital si eventualmente vendes. Si no vendes, el efecto práctico es que ese dinero no paga impuesto.
La diferencia real con un ejemplo. Si una FIBRA te paga $1.00 por CBFI y el desglose es 50% resultado fiscal / 50% reembolso de capital, tu retención es $0.15 (el 30% sobre los $0.50 de resultado fiscal). Te llegan $0.85 netos. Pero si otra FIBRA te paga $1.00 y es 100% reembolso de capital, te llega $1.00 completo. Mismo pago bruto, diferencia de $0.15 por CBFI en tu bolsillo.
Con miles de CBFIs, esa diferencia se acumula.
El desglose fiscal de las FIBRAs en 2025: los datos reales
Estos son los datos reales del desglose fiscal de 2025 para las FIBRAs que reportan esta información. El porcentaje de reembolso de capital te dice qué proporción de la distribución no pagó impuesto al recibirla.
FIBRAs con alto reembolso de capital en 2025 (poca o nula retención de ISR)
Fibra Hotel (FIHO12) mantuvo 100% reembolso los cuatro trimestres con $0.15 por CBFI cada uno. Fibra Inn (FINN13) también 100% reembolso todo el año con $0.09 por CBFI. Fibra Nova (FNOVA17) fue 100% reembolso los cuatro trimestres, con distribuciones crecientes de $0.517 a $0.613 por CBFI. Y Fibra Shop (FSHOP13) fue 100% reembolso los primeros tres trimestres, con apenas 3% de resultado fiscal en Q4.
Si invertiste en cualquiera de estas FIBRAs durante 2025, tu broker no te retuvo ISR sobre esas distribuciones. Cada peso que te pagaron llegó completo.
FIBRAs con desglose mixto en 2025
Fibra Monterrey (FMTY14) tuvo un desglose que varió significativamente mes a mes, como es natural en una FIBRA que paga distribuciones mensuales. En Q1, el resultado fiscal representó entre 42% y 0% dependiendo del mes. En Q2 fue 100% reembolso de capital. En Q3 arrancó con 100% reembolso en julio y subió a 20% fiscal los meses siguientes. En Q4 subió a 60% resultado fiscal con 40% reembolso. El promedio anual la ubica en un rango moderado de retención, pero la variación mensual es considerable.
Fibra Danhos (DANHOS13) tuvo un desglose que osciló entre 53% y 66% de resultado fiscal durante el año, con reembolso de capital entre 34% y 47%. Con distribuciones de $0.45 por CBFI cada trimestre, la retención varió entre $0.07 y $0.09 por CBFI.
Fibra CFE (FCFE18) fue la más variable: su resultado fiscal saltó de 36.9% en Q1 a 64.4% en Q3, para luego bajar a 39.1% en Q4. Sus distribuciones también variaron mucho en monto, desde $0.415 hasta $0.870 por CBFI.
Fibra Next (NEXT25), que debutó en la BMV a mediados de 2025, arrancó con 100% reembolso en Q3 y movió a 80% reembolso / 20% resultado fiscal en Q4. Con una distribución de $1.31 por CBFI en Q4, solo $0.26 fueron gravables.
Fibra Uno (FUNO11) es el caso que más sorprende. Los primeros tres trimestres de 2025 fueron 100% resultado fiscal — cada peso de distribución pagó retención del 30%. En Q4, el desglose cambió a 51.3% fiscal y 48.7% reembolso. Si tenías 5,000 CBFIs, la diferencia entre Q3 y Q4 fue significativa: en Q3 la retención fue de $907.50 ($0.605 × 5,000 × 30%), mientras que en Q4 fue de $515.31 ($0.67 × 5,000 × 51.3% × 30%). Casi $400 pesos menos de retención en un solo trimestre.
¿Qué tan grande es la diferencia en pesos reales?
Un escenario concreto. Supón que tienes $100,000 invertidos y recibes $7,000 en distribuciones anuales (un yield del 7%).
Si tu FIBRA tiene 100% resultado fiscal (como FUNO11 en Q1-Q3 2025): te retienen $2,100 pesos de ISR. Te llegan $4,900 netos.
Si tu FIBRA tiene 100% reembolso de capital (como FNOVA17 todo 2025): te retienen $0 pesos. Te llegan $7,000 completos.
Eso es una diferencia de $2,100 pesos al año en retenciones sobre el mismo monto de distribución. No es menor.
Pero antes de salir a comprar solo FIBRAs con alto reembolso, hay un matiz importante.
El reembolso de capital no es dinero gratis
El reembolso de capital no paga impuesto hoy, pero reduce tu costo fiscal de adquisición.
Si compraste CBFIs de FNOVA17 a $30.00 cada uno y después de un año recibiste distribuciones 100% reembolso por un total de $2.29 por CBFI, tu costo fiscal ajustado baja a $27.71. Si vendes a $35.00, tu ganancia de capital para efectos fiscales es $7.29 ($35.00 - $27.71), no $5.00 ($35.00 - $30.00).
Pero aquí viene lo importante: las ganancias de capital por venta de CBFIs listados en la BMV están exentas de ISR para personas físicas. Aunque tu ganancia fiscal sea mayor por el costo ajustado, no pagas impuesto sobre ella. No pagas retención al recibir la distribución Y no pagas ISR al vender.
El riesgo: si eventualmente cambia la ley y se elimina la exención de ganancia de capital en CBFIs, un costo base muy reducido sí te afectaría. Es un riesgo regulatorio bajo pero real. También hay implicaciones si eres persona moral o inversionista extranjero — consulta a un contador para tu caso específico.
Cómo usar esta información
Para tu declaración anual: tu constancia de retenciones del broker debe reflejar estos montos. Solo el resultado fiscal va en la sección de arrendamiento del SAT. El reembolso no se declara como ingreso.
Para comparar FIBRAs: cuando veas yields similares entre dos FIBRAs, revisa el desglose fiscal. Un yield del 7% con 100% reembolso te deja más dinero en la cuenta que un yield del 8% con 100% resultado fiscal después de la retención del 30%. Puedes comparar FIBRAs en el comparador.
Para estimar tu ingreso neto real: si calculas cuánto vas a recibir de distribuciones, usar el monto bruto sin considerar el desglose fiscal te da números inflados para las FIBRAs con alto resultado fiscal. La calculadora incluye la retención del 30% en sus estimaciones.
El desglose fiscal cambia cada trimestre y cada FIBRA lo publica en sus reportes. Las fechas y montos actualizados están en el calendario de distribuciones.
Un punto final: no tomes decisiones de inversión basándote únicamente en la eficiencia fiscal. Las FIBRAs hoteleras (FIHO12, FINN13) tienen 100% reembolso pero su sector es más cíclico y sus distribuciones históricamente menos estables. Evalúa el panorama completo — ocupación, deuda, sector, yield — y después considera el impacto fiscal. Para analizar una FIBRA más allá de los impuestos, la guía de 5 métricas clave te da el marco completo.
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