Si inviertes en FIBRAs y nunca te has fijado en el desglose fiscal de tus distribuciones, estás dejando dinero en la mesa. No literalmente, pero sí estás perdiendo la oportunidad de entender cuánto impuesto pagas realmente y cuáles FIBRAs son más eficientes fiscalmente que otras.
Cada vez que una FIBRA te paga una distribución, ese dinero no es una sola cosa. Se divide en dos componentes que el SAT trata de forma completamente diferente: el resultado fiscal (utilidad fiscal) y el reembolso de capital. La proporción entre ambos varía dramáticamente de una FIBRA a otra, y cambia cada trimestre. Y esa proporción determina cuánto te retienen de ISR hoy.
Analicé los datos de 2025 de las FIBRAs que reportan este desglose. Los resultados son sorprendentes: hay FIBRAs donde el 100% de tu distribución es reembolso de capital — es decir, retención de ISR cero — y otras donde te retienen el 30% sobre cada peso que recibes. Si no sabes en cuál grupo cae la tuya, sigue leyendo.
Si no tienes claro cómo funcionan los impuestos de FIBRAs en general, te recomiendo empezar con nuestra guía completa de impuestos en FIBRAs. Este artículo asume que ya entiendes lo básico.
Qué es cada componente (versión corta)
El resultado fiscal es la parte gravable de la distribución. Sobre esta porción, tu broker retiene automáticamente el 30% de ISR antes de depositarte el dinero. Es ingreso, y se declara como tal ante el SAT en la sección de arrendamiento.
El reembolso de capital es la parte no gravable. No te retienen nada. Fiscalmente, la FIBRA te está devolviendo parte de tu inversión original. El dinero llega íntegro a tu cuenta. El detalle es que reduce tu costo fiscal de adquisición del CBFI, lo cual afecta tu base para calcular ganancia de capital si eventualmente vendes. Pero si no vendes, el efecto práctico es que ese dinero no paga impuesto.
A ver, la diferencia real con un ejemplo. Si una FIBRA te paga $1.00 por CBFI y el desglose es 50% resultado fiscal / 50% reembolso de capital, tu retención es $0.15 (el 30% sobre los $0.50 de resultado fiscal). Te llegan $0.85 netos. Pero si otra FIBRA te paga $1.00 y es 100% reembolso de capital, te llega $1.00 completo. Mismo pago bruto, diferencia de $0.15 por CBFI en tu bolsillo.
Con miles de CBFIs, esa diferencia se nota.
El desglose fiscal de las FIBRAs en 2025: los datos reales
Estos son los datos reales del desglose fiscal trimestral de 2025 para las FIBRAs que reportan esta información. El porcentaje de reembolso de capital te dice qué proporción de la distribución no pagó impuesto al recibirla.
FIBRAs con 100% reembolso de capital en 2025 (retención ISR: $0)
Cinco FIBRAs distribuyeron exclusivamente reembolso de capital durante todo 2025 o la mayor parte del año: Fibra Hotel (FIHO12) mantuvo 100% reembolso los cuatro trimestres con $0.15 por CBFI cada uno. Fibra Inn (FINN13) también 100% reembolso todo el año con $0.09 por CBFI. Fibra Nova (FNOVA17) fue 100% reembolso los cuatro trimestres, con distribuciones crecientes de $0.517 a $0.613 por CBFI. Fibra Monterrey (FMTY14) reportó 100% reembolso en Q1 2025. Y Fibra Shop (FSHOP13) fue 100% reembolso los primeros tres trimestres, con apenas 3% de resultado fiscal en Q4.
Si invertiste en cualquiera de estas FIBRAs durante 2025, tu broker no te retuvo ISR sobre esas distribuciones. Cada peso que te pagaron llegó completo.
FIBRAs con desglose mixto en 2025
Fibra Danhos (DANHOS13) tuvo un desglose que osciló entre 53% y 66% de resultado fiscal durante el año, con reembolso de capital entre 34% y 47%. Con distribuciones de $0.45 por CBFI cada trimestre, eso significa que la retención varió entre $0.07 y $0.09 por CBFI por trimestre.
Fibra CFE (FCFE18) fue la más variable: su resultado fiscal saltó de 36.9% en Q1 a 64.4% en Q3, para luego bajar a 39.1% en Q4. Sus distribuciones también variaron mucho en monto, desde $0.415 hasta $0.870 por CBFI. Esto hace que calcular tu retención trimestral sea complicado sin los datos exactos.
Fibra Next (NEXT25), que debutó en la BMV a mediados de 2025, arrancó con 100% reembolso en Q3 y movió a 80% reembolso / 20% resultado fiscal en Q4. Con una distribución de $1.31 por CBFI en Q4, eso significa que solo $0.26 fueron gravables.
Fibra Uno (FUNO11) es el caso más interesante. Los primeros tres trimestres de 2025 fueron 100% resultado fiscal — cada peso de distribución pagó retención del 30%. Pero en Q4, el desglose cambió a 51.3% fiscal y 48.7% reembolso. Si tenías 5,000 CBFIs de FUNO11, la diferencia entre Q3 y Q4 fue significativa: en Q3 la retención fue de $907.50 ($0.605 × 5,000 × 30%), mientras que en Q4 fue de $515.31 ($0.67 × 5,000 × 51.3% × 30%). Casi $400 pesos menos de retención en un solo trimestre.
¿Qué tan grande es la diferencia en pesos reales?
Pongamos un escenario concreto. Supón que tienes $100,000 MXN invertidos y recibes $7,000 en distribuciones anuales (un yield del 7%).
Si tu FIBRA tiene 100% resultado fiscal (como FUNO11 en Q1-Q3 2025): te retienen $2,100 pesos de ISR. Te llegan $4,900 netos.
Si tu FIBRA tiene 100% reembolso de capital (como FNOVA17 todo 2025): te retienen $0 pesos. Te llegan $7,000 completos.
Eso es una diferencia de $2,100 pesos al año en retenciones sobre el mismo monto de distribución. La neta es que no es poca cosa.
Ahora, antes de que salgas corriendo a comprar solo FIBRAs con alto reembolso, hay un matiz importante que tienes que entender.
La trampa del reembolso de capital: no es dinero gratis
El reembolso de capital no paga impuesto hoy, pero reduce tu costo fiscal de adquisición. ¿Qué significa esto en la práctica?
Digamos que compraste CBFIs de FNOVA17 a $30.00 cada uno. Después de un año recibiendo distribuciones 100% reembolso de capital por un total de $2.29 por CBFI, tu costo fiscal ajustado baja a $27.71. Si vendes a $35.00, tu ganancia de capital para efectos fiscales es $7.29 ($35.00 - $27.71), no $5.00 ($35.00 - $30.00).
Pero aquí viene lo bueno: las ganancias de capital por venta de CBFIs listados en la BMV están exentas de ISR para personas físicas. Entonces aunque tu ganancia fiscal sea mayor por el costo ajustado, no pagas impuesto sobre ella. Es un escenario donde no pierdes por ningún lado — no pagas retención al recibir la distribución Y no pagas ISR al vender.
¿El catch? Si eventualmente cambia la ley y se elimina la exención de ganancia de capital en CBFIs, ahí sí te afectaría tener un costo base muy reducido. Es un riesgo regulatorio bajo pero real. También hay implicaciones si eres persona moral o inversionista extranjero — el tratamiento puede ser diferente. Consulta a un contador para tu caso específico.
¿Qué FIBRAs tienen el mejor perfil fiscal?
Con los datos de 2025, el ranking de eficiencia fiscal (mayor porcentaje promedio de reembolso de capital) queda así:
Grupo 1 — Máxima eficiencia fiscal (90-100% reembolso): FIHO12, FINN13, FNOVA17, FMTY14 y FSHOP13. Todas distribuyeron prácticamente todo como reembolso de capital durante 2025. Si tu prioridad es minimizar retenciones, estas son las más eficientes.
Grupo 2 — Eficiencia mixta (40-65% reembolso): FCFE18, DANHOS13 y NEXT25. Parte gravable, parte no gravable. La retención existe pero no es sobre el total.
Grupo 3 — Mayor carga fiscal (0-49% reembolso): FUNO11 fue la FIBRA con mayor proporción de resultado fiscal en 2025, especialmente en Q1-Q3 donde fue 100% gravable. En Q4 mejoró, pero el promedio anual fue el más alto del mercado.
Ojo: que una FIBRA tenga alta retención no significa que sea mala inversión. FUNO11 es la FIBRA más grande de Latinoamérica con un yield atractivo y liquidez inigualable. La eficiencia fiscal es un factor más a considerar, no el único. Puedes revisar el perfil completo de FUNO11 para ver el panorama completo.
Cómo usar esta información
Tres aplicaciones prácticas:
Para tu declaración anual: Si no sabías cuánto de tus distribuciones fue resultado fiscal vs reembolso, ahora lo sabes. Tu constancia de retenciones del broker debe reflejar estos montos. Solo el resultado fiscal va en la sección de arrendamiento del SAT. El reembolso no se declara como ingreso.
Para comparar FIBRAs: Cuando veas yields similares entre dos FIBRAs, revisa el desglose fiscal. Un yield del 7% con 100% reembolso te deja más dinero en la cuenta que un yield del 8% con 100% resultado fiscal después de la retención del 30%. Puedes comparar FIBRAs lado a lado en nuestro comparador.
Para estimar tu ingreso neto real: Si estás calculando cuánto vas a recibir de distribuciones para vivir de tus FIBRAs o complementar tu ingreso, usar el monto bruto sin considerar el desglose fiscal te va a dar números inflados para las FIBRAs con alto resultado fiscal. La calculadora de FIBRAs vs CETES ya incluye la retención del 30% en sus estimaciones.
El desglose fiscal cambia cada trimestre y cada FIBRA lo publica en sus reportes trimestrales. En nuestro calendario de distribuciones puedes ver las fechas y montos actualizados.
Un consejo final: no tomes decisiones de inversión basándote únicamente en la eficiencia fiscal. Las FIBRAs hoteleras (FIHO12, FINN13) tienen 100% reembolso de capital pero su sector es más cíclico y sus distribuciones históricamente menos estables que las industriales o diversificadas. Evalúa el panorama completo: ocupación, deuda, sector, yield y después considera el impacto fiscal. Si quieres aprender a analizar una FIBRA más allá de los impuestos, tenemos una guía de las 5 métricas clave.