Fibra Next no es una FIBRA más. Es el spin-off industrial de Fibra Uno — la FIBRA más grande de Latinoamérica — que salió a la Bolsa Mexicana de Valores en julio de 2025 con un nombre que no deja dudas de su tesis de inversión: Nearshoring Experts & Technology.
En su primer trimestre completo de operación (Q4 2025), Fibra Next ya se posiciona como una de las FIBRAs industriales más grandes del mercado mexicano: 7.5 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, ocupación del 97.7%, y una distribución de $1.31 por CBFI con ventaja fiscal notable.
Analicé los datos de su reporte del cuarto trimestre de 2025. Los números son impresionantes, pero hay matices importantes que cualquier inversionista debe entender antes de comprar.
El origen: por qué FUNO separó su portafolio industrial
La lógica del spin-off es sencilla. Fibra Uno es diversificada — tiene centros comerciales, oficinas, propiedades industriales y más. El mercado históricamente ha penalizado a las FIBRAs diversificadas con descuentos sobre su NAV porque los inversionistas prefieren exposición pura a un sector. Al separar lo industrial en Fibra Next, FUNO desbloquea valor: los inversionistas que quieren nearshoring puro compran NEXT25, y los que quieren la diversificación se quedan con FUNO11.
NEXT25 debutó en julio de 2025 con un portafolio inicial modesto de 9 propiedades. En el cuarto trimestre ejecutó un joint venture con FUNO para absorber el grueso de su portafolio industrial, multiplicando su tamaño de forma dramática. Además, emitió CBFIs adicionales en enero de 2026 para las adquisiciones de Jupiter II, Olimpo 2-a y Coacalco II, llevando los CBFIs para distribución a 392.4 millones.
Resultados Q4 2025: el primer trimestre real
El cuarto trimestre de 2025 es el primer periodo completo de operación de Fibra Next con su portafolio expandido. Los resultados:
Ingresos: $1,218 millones MXN. Para contexto, esto la ubica al nivel de FIBRAs que llevan años operando.
NOI: $1,094 millones MXN con un margen NOI del 89.8%. Es un margen excelente — las mejores FIBRAs industriales operan con márgenes NOI entre 85% y 92%. El negocio industrial es eficiente: las naves se rentan y los gastos operativos son bajos comparados con centros comerciales u hoteles.
EBITDA: $1,027 millones MXN con margen del 84.3%.
FFO: $524.9 millones MXN, o $1.34 por CBFI. Este es el flujo de operación real, descontando depreciación y efectos no monetarios.
AFFO: $515.1 millones MXN, o $1.31 por CBFI. El AFFO descuenta el capex de mantenimiento, que fue de apenas $9.7 millones — señal de un portafolio en buenas condiciones físicas.
Ocupación: 97.7% del portafolio. Desglosado por región: Norte 96.7%, Centro 98.2%, Bajío y Occidente 97.1%, Mercados Secundarios 100%.
GLA: 7,542,978 metros cuadrados distribuidos en mercados industriales clave: Monterrey Metro (696K m²), CDMX Metro (3.7M m²), Toluca-Lerma (787K m²), Guadalajara Metro (462K m²), Ciudad Juárez (352K m²), Querétaro (348K m²), Reynosa-Matamoros (237K m²), Tijuana (209K m²), Saltillo-Ramos Arizpe (110K m²), Puebla (101K m²) y Mercados Secundarios (222K m²).
WALE: 3.7 años de duración promedio de contratos.
Renta por m²: $120.2 MXN con releasing spread de 16.4%. Eso significa que los nuevos contratos y renovaciones se están firmando 16% por encima de los anteriores — confirma que el mercado industrial mexicano tiene pricing power porque hay menos del 3% de espacio disponible.
Cap rate: 7.75%.
Perfil de deuda: conservador pero en dólares
Al cierre de Q4 2025, Fibra Next tiene $56,194 millones MXN en deuda total y $10,309 millones en efectivo, para una deuda neta de $45,885 millones.
El LTV es de 34.3% — un nivel conservador. La BMV considera saludable un LTV por debajo del 50%. El DSCR (cobertura de servicio de deuda) es de 3.04x, lo que significa que los ingresos operativos cubren más de 3 veces el pago de deuda. El gasto por intereses del trimestre fue de $378.6 millones.
La deuda se estructuró a través del JV con FUNO y un intercambio de bonos por $1,885 millones de dólares. Los principales instrumentos incluyen bonos NEXT con vencimiento en 2030 (tasa 4.87%), 2032 (7.70%), 2034 (7.38%), 2044 (6.95%) y 2050 (6.39%).
Lo que hay que monitorear es la composición cambiaria: 89% de la deuda está en dólares y solo 11% en pesos. El 88% es a tasa fija y 12% variable. La exposición al tipo de cambio es significativa — si el peso se deprecia fuerte, el costo de la deuda en términos de pesos sube. Sin embargo, las rentas industriales en México típicamente se denominan en dólares, lo que funciona como cobertura natural.
El calendario de vencimientos está bien distribuido: $4,055 millones vencen en 2026, $13,475 millones en 2027, y el grueso ($27,408 millones) vence de 2032 en adelante. No hay una concentración peligrosa de vencimientos a corto plazo.
Distribuciones: ventaja fiscal notable
Fibra Next distribuyó $1.31 por CBFI en Q4 2025, equivalente a un payout ratio del 100% sobre el AFFO. El desglose fiscal fue 80% reembolso de capital y 20% resultado fiscal. Eso significa que de los $1.31 que recibes, solo $0.26 son gravables con retención del 30%. Tu retención efectiva por CBFI es de apenas $0.08 — el resto llega íntegro a tu cuenta.
Si anualizamos la distribución ($1.31 × 4 = $5.25 por CBFI), con un precio alrededor de los $95-99, el yield anualizado se ubica entre 5.3% y 5.5%. No es el yield más alto del mercado — FIBRAs como FUNO11 y DANHOS13 ofrecen yields superiores al 7% — pero la ventaja fiscal es considerable. Con solo el 20% gravable, tu rendimiento neto después de retención es más competitivo de lo que el yield bruto sugiere.
Para entender cómo impacta esta diferencia en tu bolsillo, tenemos un análisis detallado del desglose fiscal de todas las FIBRAs.
Valuación: descuento significativo sobre NAV
El NAV por CBFI al cierre de Q4 es de $108.64. El precio de mercado ronda los $95-99. Eso implica un descuento sobre NAV de entre 9% y 12%. El book value por CBFI es de $215.15, con un price-to-book de apenas 0.44x.
El valor de tasación de las propiedades alcanza $153,009 millones MXN, mientras que el ingreso comprensivo del trimestre fue de $5,249 millones — influenciado por ajustes de valor razonable del portafolio adquirido.
¿Por qué el descuento? Varias razones posibles: es una FIBRA nueva con solo un trimestre completo de resultados, los inversionistas todavía están evaluando la ejecución del management, y el salto en apalancamiento genera cautela. Además, el mercado general de FIBRAs ha estado presionado por las tasas de interés.
Si crees que Fibra Next ejecutará bien su estrategia industrial-nearshoring, este descuento representa una oportunidad de entrada. Si prefieres esperar a ver 2-3 trimestres más de resultados consistentes, también es válido.
Portafolio: la apuesta por el nearshoring
El nombre lo dice todo — Nearshoring Experts & Technology. Fibra Next nació para capitalizar la relocalización de cadenas de suministro hacia México, una tendencia que ha impulsado la demanda de espacio industrial al punto de que la ocupación del sector supera el 97% a nivel nacional.
Los mercados del norte (Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa-Matamoros, Saltillo, Tijuana) representan la exposición directa al nearshoring — ahí es donde se instalan las plantas que reubican operaciones desde Asia. Los mercados del centro (CDMX Metro, Toluca-Lerma, Querétaro) aportan estabilidad por su cercanía al consumo y logística interna.
Los releasing spreads de 16.4% confirman que el mercado tiene pricing power. Los inquilinos renuevan pagando más porque la alternativa es buscar espacio en un mercado con disponibilidad menor al 3%.
La empresa cuenta con 2,306 empleados, lo que para una FIBRA industrial de este tamaño refleja una operación verticalizada (no depende de terceros para administración de propiedades).
Riesgos a considerar
Historial limitado: NEXT25 tiene un solo trimestre completo de operación. No hay track record de cómo navega una recesión, un ajuste en tasas o una desaceleración del nearshoring.
Dependencia de FUNO: El portafolio vino de Fibra Uno. La relación con FUNO sigue siendo estrecha a través del joint venture. Cualquier problema en esa relación podría complicar la operación.
Exposición cambiaria: 89% de la deuda en USD. Si bien las rentas también se denominan en dólares, cualquier descalce temporal puede impactar resultados trimestrales.
Concentración sectorial: 100% industrial. Si el nearshoring se desacelera — por aranceles, cambio de política comercial en EE.UU., o competencia de otros países — no hay diversificación de sector que amortigüe.
Payout ratio 100%: No hay retención de flujo para inversión orgánica. El crecimiento futuro depende de emisión de deuda o nuevos CBFIs.
¿Para quién es Fibra Next?
Fibra Next es una apuesta directa al nearshoring mexicano. Si tu tesis es que la relocalización de manufactura hacia México va a continuar en los próximos 5-10 años, NEXT25 ofrece exposición concentrada a esa tendencia con una estructura fiscal favorable (80% reembolso de capital), un descuento atractivo sobre NAV, y un portafolio de 7.5 millones de metros cuadrados en los mercados industriales más relevantes del país.
No es para el inversionista que busca el yield más alto — hay opciones mejores para eso. Es para quien quiere exposición industrial pura con potencial de apreciación a medida que el mercado reconoce el valor del portafolio y la FIBRA construye un historial.
Puedes comparar NEXT25 con otras FIBRAs industriales como Fibra Prologis, Fibra Macquarie o Fibra Nova en nuestro comparador. Para estimar cuánto recibirías en distribuciones, usa la calculadora de FIBRAs vs CETES. Y el perfil completo con datos en vivo está en fibrasmx.com/fibras/next25.